目次
調停調書による財産分与の不動産名義変更の用語
始めに調停調書による財産分与の不動産名義変更の用語を説明します。
登記権利者
財産分与によって不動産を取得する者を登記権利者といいます。
登記義務者
財産分与によって不動産を譲渡する者を登記義務者といいます。
登記権利者及び登記義務者という言葉は不動産登記法上の用語であり、登記申請書の作成や、添付書類の説明の際に使用されることが多いです。
所有権移転登記
不動産の財産分与を合意した場合、登記義務者から登記権利者への不動産の名義変更をします。この名義変更を所有権移転登記といいます。
単独申請
所有権移転登記は原則登記権利者と登記義務者の両方が関与してなされます。特に登記義務者は不動産の名義を失う立場にありますので、通常の所有権移転登記申請では登記申請書又は委任状に登記義務者の個人の実印を押印し、その印鑑登録証明書及び登記義務者が保管している権利証を添付します。
しかし、調停調書を用いて所有権移転登記申請をする場合にはこのよう登記義務者の関与は不要です。すなわち、登記権利者は自己の記名押印だけで所有権移転登記申請ができ、登記義務者の記名押印や権利証の添付は不要です。このような登記申請は登記権利者による単独申請と呼ばれます。
調停調書による財産分与の所有権移転登記の流れ
次に調停調書による財産分与の所有権移転登記の流れを説明します。
手順1
財産分与の対象不動産を把握するために、調停調書を確認します。
手順2
財産分与の対象不動産を確定するために、手順1で確認した不動産の、登記事項証明書を法務局で取得します。
手順3
不動産登記事項証明書の所有者欄を確認し、登記義務者の住所・氏名に変更がないか確認します。ここで、住所・氏名に変更がある場合には先に住所氏名変更登記が必要です。
手順4
所有権移転登記に必要な書類を取得します。
手順5
法務局に提出する所有権移転登記の申請書を作成します。申請書のひな形はネットで「所有権移転登記申請書 財産分与 法務局」で検索すると、法務局のページからダウンロードできます。
手順6
申請書、収入印紙及び添付書類を管轄法務局に提出します。管轄法務局が遠方であれば郵送でも構いません。（法務局に書類を提出する前に、法務局の無料相談で書類に不備がないか確認してもらうと申請手続きがスムーズに進みます。）
手順7
登記完了後、登記権利者が法務局で登記識別情報を受け取ります。登記識別情報は郵送で受け取ることもできます。
以上が調停調書による財産分与の所有権移転登記の流れです。
調停調書による財産分与の所有権移転登記の必要書類
次に調停調書による財産分与の所有権移転登記の必要書類を説明します。
調停調書
調停調書の原本を提出します。調停調書は登記申請書の添付情報欄の「登記原因証明情報」にあたります。
住民票の写し
登記権利者の住民票の写しが必要です。住民票の写しは登記申請書の添付情報欄の「住所証明情報」にあたります。
固定資産税の課税明細書
所有権移転登記における登録免許税を算定するため、直近の固定資産税課税明細書を添付します。固定資産税の課税明細書には固定資産税の評価額が記載されてあり、これが課税価格のもとになります。また、固定資産税の課税明細書がない場合は、不動産所在地の市町村で固定資産税の評価証明書を取得します。なお、登記権利者は市町村の固定資産税課で調停調書を提示すると評価証明書を取得できます。
不動産の登記事項証明書
不動産の登記事項証明書とは、不動産の登録内容を証明する書類です。不動産の登記事項証明書は法務局が発行するもので、登記事項証明書が取得できる法務局であれば、不動産の所在地を問わず、全国どこの法務局でも取得できます。そして、不動産の登記事項証明書を確認することで、所有権移転登記の対象である不動産を特定したり、住所氏名変更登記の要否を確認したりできます。
また、法務局で登記事項証明書を取得する代わりにインターネットで登記情報を取得することもできます。登記情報とは登記事項証明書の内容をインターネット上で確認するものです。もっとも、登記情報の取得には登録手続きが必要ですので、所有権移転登記のためだけに登記情報を取得することはかえって手続きを煩雑にする可能性があります。
なお、不動産の登記事項証明書及び登記情報は登記申請書の添付書類ではありませんので法務局に提出はしませんが、登記申請書の作成に必要な書類です。
以上が調停調書による財産分与の所有権移転登記の必要書類です。
調停調書による財産分与の所有権移転登記申請書の書き方
次に調停調書による財産分与の所有権移転登記申請書の書き方を説明します。申請書はA4サイズで作成します。また、収入印紙を貼り付けるためのA4の白紙1枚も準備します。申請書に記入する事項は次の通りです。
登記の目的
登記の目的には「所有権移転」と記入します。
| 登記の目的 | 所有権移転 |
また、夫婦で不動産を共有している場合に、共有者の一方が他方にその持分を財産分与する場合は、登記の目的には「〇〇持分全部移転」と記入します。この○○には登記義務者の氏名が入ります。
| 登記の目的 | 田中花子持分全部移転 |
原因
原因には財産分与の効力発生日及び「財産分与」と記入します。財産分与の効力発生日は、財産分与の調停成立日と離婚日のいずれか遅い日です。
| 原因 | 令和4年4月1日財産分与 |
権利者
権利者には登記権利者の住所・氏名・連絡先を記入し、認印を押印します。
| 権利者 | 島根県松江市殿町一丁目１番１号 田中太郎 ㊞ 電話番号 090-0000-0000 |
義務者
義務者には登記義務者の住所・氏名を記入します。また、義務者欄に登記義務者の署名・押印は不要です。
| 義務者 | 島根県松江市殿町一丁目１番１号 田中花子 |
添付情報
添付情報には「登記原因証明情報」及び「住所証明情報」と記入します。
| 添付情報 | 登記原因証明情報 住所証明情報 |
不動産の表示
不動産の表示には、土地であれば所在・地番・地目・地積を、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積を記入します。これらは不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。
| 所在 地番 地目 地積 |
松江市殿町一丁目 １１番 宅地 １００・００平方メートル |
| 所在 家屋番号 種類 構造 床面積 |
松江市殿町一丁目１１番地 １１番 居宅 木造かわらぶき２階建 １階 ４０・００平方メートル ２階 ３０・００平方メートル |
また、いわゆる分譲マンションなどの区分建物の不動産の表示はこれらと異なります。敷地権付区分建物の場合、始めに一棟の建物の表示として、一棟の建物の所在、建物の名称を記入します。次に専有部分の建物の表示として、専有部分の家屋番号、建物の名称、種類、構造、床面積を記入します。さらに敷地権の表示として、符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合を記入します。これらも不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。
| 一棟の建物の表示 所在 建物の名称 |
松江市殿町一丁目１番地 殿町マンション |
| 専有部分の建物の表示 家屋番号 建物の名称 種類 構造 床面積 |
殿町一丁目１番の２０１ ２０１号 居宅 鉄骨造１０階建 ３階部分 ７０・５２平方メートル |
| 敷地権の表示 符号 所在及び地番 地目 地積 敷地権の種類 敷地権の割合 |
１ 松江市殿町一丁目１番 宅地 ６００・００平方メートル 所有権 １０００分の１５ |
申請日及び管轄の法務局
申請日には登記申請書を法務局に提出する日を記入します。郵送の場合は発送日で構いません。
また、申請日の横に、登記を申請する管轄の法務局名を記入します。管轄の法務局とは不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄の法務局はネットで「〇〇市 不動産登記」と検索すれば出てきます。
| 令和年月日申請 | 松江地方法務局 御中 |
課税価格
課税価格にはその金額を「金○○円」と記入します。課税価格は登録免許税の算定の基礎となるものです。
課税価格は、申請する不動産の固定資産税評価額の合計額の下三桁を切り捨てた額です。例えば、土地の評価額が7,654,321円、建物の評価額が1,462,154円の場合、まず、これらを足します。すると合計額が9,116,475円になります。次に、この額の下三桁を切り捨てます。すると課税価格である9,116,000円が算定されます。これが課税価格の算定方法です。固定資産税の評価額は固定資産税の納税通知書に記載されてあります。そして、固定資産税の評価額は直近年度のものです。
また、敷地権付区分建物の課税価格の算定はこれより複雑です。敷地権付区分建物の課税価格の算定方法の説明はここでは割愛します。
| 課税価格 | 金９，１１６，０００円 |
登録免許税
登録免許税にはその金額を金〇〇円と記入します。登録免許税の額は、課税価格の2％にあたる額の下二桁を切り捨てた額です。
例えば、課税価格が9,116,000円の場合、9,116,000円の2％にあたる額は182,320円です。そして、この額の下二桁を切り捨てます。すると登録免許税の額である182,300円が算定されます。これが登録免許税の算定方法です。（なお、この算定方法による算定の結果が1,000円未満となった場合、登録免許税は一律1,000円です。）
登録免許税は収入印紙で納付しますので、登録免許税の金額分の収入印紙を購入し、A4サイズの白紙に貼り付けます。
その他
以上が登記の申請書の書き方ですが、これらの事項以外に申請書に記入すべきことがある場合、申請書に「その他」欄を追加し、この欄に記入します。例えば、登記識別情報の通知を希望しない場合には、「その他」欄に「登記識別情報の通知を希望しない。」と記入します。
所有権移転登記が完了すると登記権利者には原則登記識別情報が交付されます。しかし、登記権利者が登記識別情報の交付を希望しない場合、その旨を登記の申請時に申し出ると、登記識別情報の交付はなされません。なお、登記識別情報の交付につき特別の事情がなければ、登記識別情報の交付を希望すればよいです。
綴じ方
最後に申請書、収入印紙を貼った紙、添付書類の順番で重ねて、左端二か所をホッチキスでとめます。そして、申請書と収入印紙を貼った紙に契印（割印）をします。なお、調停調書の原本の返還してもらうため、このコピーを申請書と一緒に綴じ、原本は綴じません。
住所氏名変更登記
最後に、登記義務者の不動産登記事項証明書の住所と、調停調書記載の登記義務者の住所・氏名が異なる場合に必要な所有権登記名義人住所氏名変更登記の申請書の書き方を説明します。
なお、住所氏名変更登記の一般的な説明はこちらの記事をご覧ください。
調停調書がある場合には財産分与により財産を取得する者が、財産を譲渡する者に代わって登記申請ができます。これを代位による登記と呼びます。
登記の目的
登記の目的には次のいずれかを記入します。
| 登記の目的 | 所有権登記名義人住所変更 |
| 登記の目的 | 所有権登記名義人氏名変更 |
| 登記の目的 | 所有権登記名義人住所氏名変更 |
原因
原因には次のいずれかを記入します。
| 原因 | 令和２年４月１日住所移転 |
| 原因 | 令和２年４月１日氏名変更 |
| 原因 | 令和２年４月１日住所移転、令和３年４月１日氏名変更 |
変更後の事項
変更後の事項には現住所を記入します。現住所は住民票や戸籍の附票のとおり正確に記入します。住民票と戸籍の附票で住所の表記が異なる場合は住民票の住所を記入します。登記記録の住所から複数回住所が移転している場合には現住所のみ記入します。
| 変更後の事項 | 島根県松江市殿町一丁目１番１号 |
| 変更後の事項 | 山本花子 |
| 変更後の事項 | 島根県松江市殿町一丁目１番１号 山本花子 |
また、不動産が夫婦で共有の場合、現住所の前に「共有者〇〇の住所」と記入します。この○○には所有権登記名義人住所変更登記が必要な者の氏名が入ります。
| 変更後の事項 | 共有者田中花子の住所 島根県松江市殿町一丁目１番１号 |
| 変更後の事項 | 共有者田中花子の氏名 山本花子 |
| 変更後の事項 | 共有者田中花子の住所及び氏名 島根県松江市殿町一丁目１番１号 山本花子 |
被代位者
被代位者には所有権登記名義人住所変更登記が必要な者の住所・氏名を記入します。
| 被代位者 | 島根県松江市殿町一丁目１番１号 山本花子 |
代位者
代位者には登記の申請人を記入します。
| 代位者 | 島根県松江市殿町一丁目１番１号 田中太郎 |
代位原因
代位原因には令和年月日財産分与による所有権移転登記請求権と記入します。この日付は財産分与の調停成立日及び離婚日のいずれか遅い日です。
| 代位原因 | 令和年月日財産分与による所有権移転登記請求権 |
また、持分を移転する場合は次のとおりです。
| 代位原因 | 令和年月日財産分与による○○持分全部移転登記請求権 |
添付情報
添付情報には「登記原因証明情報」及び「代位原因証明情報」と記入します。
| 添付情報 | 登記原因証明情報 住所証明情報 |
不動産の表示
不動産の表示には、土地であれば所在・地番・地目・地積を、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積を記入します。これらは不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。
また、いわゆる分譲マンションなどの区分建物の不動産の表示はこれらと異なります。
敷地権付区分建物の場合、始めに一棟の建物の表示として、一棟の建物の所在、建物の名称を記入します。
次に専有部分の建物の表示として、専有部分の家屋番号、建物の名称、種類、構造、床面積を記入します。
さらに敷地権の表示として、符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合を記入します。
これらも不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。
申請日及び管轄の法務局
申請日には登記申請書を法務局に提出する日を記入します。郵送の場合は発送日で構いません。
また、管轄の法務局には、管轄の法務局名を記入します。管轄の法務局とは不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄の法務局はネットで「〇〇市 不動産登記」と検索すれば出てきます。
登録免許税
登録免許税には登録免許税の額を金〇〇円と記入します。登録免許税の金額は不動産の個数×1,000円です。登録免許税は収入印紙で納付しますので、登録免許税の金額分の収入印紙を購入し、収入印紙は白紙に貼り付けます。
| 登録免許税 | 金２，０００円 |
綴じ方
最後に申請書、収入印紙を貼った紙、添付書類の順番で重ねて、左端二か所をホッチキスでとめます。そして、申請書と収入印紙を貼った紙に契印（割印）をします。