総論
売買
不動産売買とは、不動産と代金を交換することです。
そして、交換する不動産と代金は対価的な関係に立ちます。
よって、売買する不動産につき、対価である金銭に見合わない「欠陥」が見つかった場合、契約当事者間でトラブルとなります。
不動産の欠陥があれば、売主は補修するか、金銭賠償をすることになります。
このようなトラブルに備えて契約書は慎重に作成する必要があります。
宅地の売買を生業とする場合は、宅地建物取引業の免許が必要なことからも、不動産売買の難しさが垣間見えます。
仲介業社
不動産の売買においてトラブルを回避にするためには仲介業者を入れることが有効な手段です。
しかし、仲介業者を介せば仲介手数料が発生します。
よって、廉価の売買であれば仲介業者を入れるのは得策とは言えません。
また、仲介業者は標準的な契約書ひな型を使用していますが、その中身をどこまできちんと把握しているかは業者によって異なります。
仲介業者を入れるか否かの判断は売買の価格だけでなく、取引の態様、当事者の間柄、不動産の内容等も考慮して判断します。
必要性
売買で不動産の名義を変更することで、不動産の管理責任や固定資産税の負担から解放されるメリットがあります。
同時履行
不動産の売買においては、売主は代金を受け取る権利を、買主は登記名義を自己へ変える権利を有しています。
つまり、売主は「代金を受け取るまでは自己の名義を買主に移したくない。」と、買主は「売主から自己へ名義変更するまでは代金を払いたくない。」と考えます。
しかし、登記は法務局に申請してからすぐに完了するわけではありません。
また、登記を申請しても登記に申請内容や添付書類に不備があれば、名義変更はできません。
そうなると、代金の授受と名義変更は物理的に同時に完了しません。
そこで、間に司法書士が立つことで、このような状況を打破することができます。
具体的には、司法書士が登記に必要な書類を確認し、代金の授受の号令をかけます。
司法書士が書類を確認することで、登記が完了することが保障されます。
このようにして代金授受と名義変更を同時に行います。
流れ
step.1
売買する不動産の登記事項証明書を、法務局で取得する。
ここに注意
登記事項証明書の住所氏名と現住の住所氏名が異なる場合は住所変更登記が必要。
step.2
境界確認をする。
step.2
土地であれば建築制限等の、土地利用制限を確認する。
建物であれば建物内部を確認する。
step.2
売買契約書を作成し、署名押印する。
step.3
買主が売買代金を支払う。
step.4
不動産登記をする。
登記
必要書類
- 売買する不動産の固定資産税の納税通知書
- 印鑑証明書
- 売買する不動産の権利証
権利証
登記をするには、売買する不動産の権利証が必要です。
権利証を紛失した場合は代替手続きがありますが、煩雑な手続きとなります。
費用
- 登録免許税：売買する不動産の固定資産税評価額の1.5％～2％
- 司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬
- 登記事項証明書取得費用：数千円
契約書
契約書は契約当事者が署名します。
契約書は署名だけでも有効です。
しかし、後のトラブルを回避するために互いに実印を押印し、併せて印鑑証明を添付するのがよいでしょう。
税金
登録免許税
登記をする際に、法務局に納める税金です。
譲渡所得税
不動産を売却したことにより、売主に利益が生じた場合は譲渡所得税が発生します。
この場合、契約の翌年に確定申告が必要です。
不動産取得税
不動産を買った人には不動産取得税が発生します。
不動産取得税は納税通知書が管轄都道府県から届きますので、それに基づき支払います。