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その他

建物増改築リフォームした場合の不動産登記

建物表題部の変更登記

建物を増改築リフォームし、建物登記の表題部に変更があった場合はその変更から一か月以内に建物表題部の変更登記をしなければなりません。

この「建物登記の表題部に変更があった場合」とは例えば、建物の登記事項である、建物の屋根の素材や床面積に変更が生じた場合です。

この場合に必要な建物表題部の変更登記は土地家屋調査士が現地調査をして行います。

所有権移転登記

建物の所有者と、建物の増改築リフォーム資金の負担者が異なる場合は贈与税回避のために建物の所有権移転登記をします。

例えば次の場合です。

  • 父が所有する建物(固定資産税評価額300万円)に、子が1,200万円の予算で増改築リフォームする。

この場合に建物の増改築リフォーム後も建物の所有権が依然父のままですと、子から父へ1,200万円の贈与があったとみなされます。

そこで、この場合、建物の増改築リフォーム後に建物の持分を次のとおりに変更します。

  • 父:300万円/300万円+1,200万円=300/1500
  • 子:1,200万円/300万円+1,200万円=1200/1500

すなわち、父から子へ建物の持分1200/1500を譲渡します。

譲渡所得税

このようにして、贈与税回避のために所有権移転登記をしますが、この際には譲渡所得税を検討しなければなりません。もっとも、このような事例で譲渡所得税が発生する場合は多くないと考えられます。

住宅借入金等特別控除

また、子が増改築リフォーム資金につき住宅ローンを利用する場合には併せて住宅借入金等特別控除の要件も具備しなければなりません。

住宅借入金等特別控除とは住宅ローンの年末残高を基にして計算した金額を、所得税額から控除できる減税措置で、住宅ローン控除や住宅ローン減税と呼ばれます。

そして、住宅借入金等特別控除を受けるためには建物の増改築リフォームの請負契約前に、住宅ローンの負担者がその建物を所有していなければなりません。

よって、先の例では建物の増改築リフォームの請負契約前に、父から子へ建物の持分の一部を譲渡します。なお、この贈与は住宅借入金等特別控除の要件を具備するためのものですので、暦年贈与の非課税枠を利用します。

贈与税の申告

このように建物を増改築リフォームした場合、贈与税回避のための所有権移転登記と、住宅借入金等特別控除ための所有権移転登記を二回することがあります。

登記を二回するということは司法書士報酬も二件分必要となります。そこで、あえて贈与税の申告・納税をしたり、相続時精算課税制度を利用したりすることで、登記を一回で済ませることがあります。

例えば先の事例では建物の増改築リフォームの請負契約前に、父から子へ建物の所有権全てを贈与します。そして、子は相続時精算課税制度を利用して父から子への贈与による贈与税を回避します。この方法では登記が一回で済みます。

どのような方法で採用すべきかはケースバイケースです。事案ごとに依頼者の費用負担や手続き負担を考慮して方法を決めます。

(建物の表示に関する登記の登記事項)
第四十四条 建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番(区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番)
二 家屋番号
三 建物の種類、構造及び床面積
四 建物の名称があるときは、その名称
五 附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番(区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番)並びに種類、構造及び床面積
六 建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
七 建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
八 建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
九 建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、区分所有法第二十二条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの(以下「敷地権」という。)があるときは、その敷地権
2 前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。

(建物の表題部の変更の登記)
第五十一条 第四十四条第一項各号(第二号及び第六号を除く。)に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
2 前項の登記事項について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
3 第一項の登記事項について変更があった後に共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記があったときは、所有者(前二項の規定により登記を申請しなければならない者を除く。)は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がされた日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
4 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について、第一項の登記事項について変更があった後に所有権を取得した者(前項の規定により登記を申請しなければならない者を除く。)は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
5 建物が区分建物である場合において、第四十四条第一項第一号(区分建物である建物に係るものに限る。)又は第七号から第九号までに掲げる登記事項(同号に掲げる登記事項にあっては、法務省令で定めるものに限る。次項及び第五十三条第二項において同じ。)に関する変更の登記は、当該登記に係る区分建物と同じ一棟の建物に属する他の区分建物についてされた変更の登記としての効力を有する。
6 前項の場合において、同項に規定する登記事項に関する変更の登記がされたときは、登記官は、職権で、当該一棟の建物に属する他の区分建物について、当該登記事項に関する変更の登記をしなければならない。

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