未登記建物の相続

2025年1月30日

未登記建物

建物の表題登記とは建物が発生した後に最初にする登記で、建物を現地調査して登記記録に起こす手続きです。

新築した建物を取得した者は、取得の日から一月以内に建物の表題登記を申請しなければなりません。

しかし、住宅ローンを利用せずに建物を新築した場合には建物の表題登記がなされていないことがあります。

なお、ここでの説明の「建物」には区分建物は含みません。

建物の表題部の変更登記とは建物の表題登記後、登記記録の中の建物の表題部に変更があった場合に行う手続きです。

建物の表題部に変更があった場合、変更があった日から一月以内に建物の表題部の変更登記を申請しなければなりません。

「建物の表題部に変更があった場合」とは例えば、建物の屋根の素材や建物の床面積に変更があった場合です。

しかし、建物の表題登記と同様に建物の表題部の変更登記がなされていないことがあります。

ここでは建物の表題登記又は建物の表題部の変更登記がなされていない建物を便宜的に「未登記建物」とよびます。

また、未登記建物についてする建物の表題登記又は建物の表題部の変更登記を便宜的に「未登記建物の登記」とよびます。

未登記建物であっても、建物の使用に影響はなく、固定資産税も課されます。そのため、日常生活で未登記建物であることに気づくことはあまりなく、土地の相続登記や住宅ローンの手続きの過程で気づくことが多いです。

既述のとおり、未登記建物については登記をしなければなりませんが、この登記をするためには建物の現地調査が必要です。また、この登記を依頼する専門家は土地家屋調査士です。

例えば、土地の相続登記の過程で未登記建物の存在が判明した場合、土地の相続登記に加えて未登記建物の登記も検討しなければなりません。

未登記建物の所有者が死亡し、相続が発生している場合、未登記建物の登記においては死亡した未登記建物の所有者を被相続人とする相続関係書類が必要です。相続関係書類とは例えば戸籍謄本や遺産分割協議書です。

ところで、土地の相続登記の過程で未登記建物の存在が判明した場合、土地の所有者であった者と、未登記建物の所有者であった者が同一であることがあります。この場合、土地の相続登記と、未登記建物の登記において使用する相続関係書類は基本的に重複します。

そのため、この場合には未登記建物の登記より先に土地の相続登記を済ませることがあります。そして、相続登記の際は未登記建物の登記を見据えて遺産分割協議書を作成します。

すなわち、遺産分割協議書には次の文言を入れます。

このような文言を入れることができない場合には次の文言を入れます。

なお、ここでの松江市殿町一丁目１番の土地とは未登記建物の敷地を指します。

このようにすることで相続登記の際に作成した遺産分割協議書を未登記建物の登記においても使用できることがあります。