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家族信託

不動産売買による「所有権移転及び信託登記抹消」の登記申請書の書き方

信託登記の概要

同時申請

信託登記抹消の登記は抹消の原因が生じた所有権移転登記と同時にしなければなりません。

不動産登記法

(信託の登記の抹消)
第百四条 信託財産に属する不動産に関する権利が移転、変更又は消滅により信託財産に属しないこととなった場合における信託の登記の抹消の申請は、当該権利の移転の登記若しくは変更の登記又は当該権利の登記の抹消の申請と同時にしなければならない。
2 信託の登記の抹消は、受託者が単独で申請することができる。

登記申請書の書き方

登記の目的

登記の目的には「所有権移転及び信託登記抹消」と記入します。

原因

本登記は所有権移転登記と信託登記抹消登記を兼ねていますので、登記原因が2つあります。

そこで、所有権移転の原因には原因には売買契約による所有権の移転日及び「売買」と記入します。また、信託登記抹消の登記原因には「信託財産の処分」と記入します。

所有権移転 年月日売買
信託登記抹消 信託財産の処分

権利者

登記権利者の住所・氏名を記入します。

権利者 C

義務者

登記義務者の住所・氏名を記入します。

義務者 (信託抹消登記申請人)B

添付情報

添付情報には「登記原因証明情報」、「登記識別情報又は登記済証」、「印鑑登録証明書」、「住所証明情報」、及び「代理権限証明情報」と記入します。住宅用家屋証明書を添付する場合には「減税証明書」と記入します。信託不動産の売却につき受益者等の承諾が必要な場合には「承諾証明情報」と記入します。

申請日及び管轄の法務局

申請日には登記申請書を法務局に提出する日を記入します。郵送の場合は発送日で構いません。

また、申請日の横に、登記を申請する管轄の法務局名を記入します。管轄の法務局とは不動産の所在地を管轄する法務局です。管轄の法務局はネットで「〇〇市 不動産登記」と検索すれば出てきます。

課税価格

課税価格にはその金額を「金○○円」と記入します。課税価格は登録免許税の算定の基礎となるものです。

課税価格は、申請する不動産の固定資産税評価額の合計額の下三桁を切り捨てた額です。固定資産税の評価額は固定資産税の納税通知書に記載されてあります。そして、固定資産税の評価額は直近年度のものです。

例えば、土地Aの評価額が7,654,321円、土地Bの評価額が1,462,154円で、建物の評価額が2,356,521円の場合、まず土地Aと土地Bの評価額を足します。すると土地の評価額の合計額は9,116,475円です。次に、この額の下三桁を切り捨てます。すると課税価格である9,116,000円が算定されます。

次に、建物の評価額の下三桁を切り捨てます。すると課税価格である2,356,000円が算定されます。

これが課税価格の算定方法です。

なお、土地の評価額の合計額と、建物の評価額を合算しないのは、土地と建物では後述する登録免許税の税率が異なるからです。

また、敷地権付区分建物の課税価格の算定はこれより複雑です。敷地権付区分建物の課税価格の算定方法の説明はここでは割愛します。

登録免許税

登録免許税にはその金額を金〇〇円と記入します。登録免許税の額は、課税価格に税率を乗じた額の下二桁を切り捨てた額です。

まず、土地売買における所有権移転登記の税率は現時点で1.5%です。

例えば、土地の課税価格が9,116,000円の場合、9,116,000円の1.5%にあたる額は136,740円です。そして、この税率1.5%は租税特別措置法72条に基づく減税措置ですので、金額の横に根拠条文として「(租税特別措置法72条)」と記入します。

登録免許税 土地 金136,740円(租税特別措置法72条)

次に、建物売買における所有権移転登記の税率は原則2%です。但し、住宅用家屋証明書を添付して租税特別措置法73条に基づく減税措置を受ける場合の税率は0.3%です。

例えば、課税価格が2,356,000円の場合、2,356,000円の0.3%にあたる額は7,068円です。そして、金額の横に根拠条文として「(租税特別措置法73条)」と記入します。

登録免許税 建物 金7,068円(租税特別措置法73条)

最後に土地と建物の登録免許税額を合算し、この額の下二桁を切り捨てます。

すなわち、136,740円+7,068円=143,808円となります。そして、この額の下二桁を切り捨てた値は143,800円です。これが登録免許税額です。

また、信託登記の抹消の登録免許税は不動産の個数×1,000円です。

登録免許税 抹消分 金2,000円

よって、最終的な記載は次のとおりです。

登録免許税  金145,800円
移転分 土地 金136,740円(租税特別措置法72条)
    建物 金  7,068円(租税特別措置法73条)
抹消分    金  2,000円

不動産の表示

不動産の表示には、土地であれば所在・地番・地目・地積を、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積を記入します。これらは不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。

また、いわゆる分譲マンションなどの区分建物の不動産の表示はこれらと異なります。

敷地権付区分建物の場合、始めに一棟の建物の表示として、一棟の建物の所在、建物の名称を記入します。次に専有部分の建物の表示として、専有部分の家屋番号、建物の名称、種類、構造、床面積を記入します。さらに敷地権の表示として、符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合を記入します。これらも不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。

その他

以上が登記の申請書の書き方ですが、これらの事項以外に申請書に記入すべきことがある場合、申請書に「その他」欄を追加し、この欄に記入します。例えば、登記識別情報の通知を希望しない場合には、「その他」欄に「登記識別情報の通知を希望しない。」と記入します。

所有権移転登記が完了すると登記権利者には原則登記識別情報が交付されます。しかし、登記権利者が登記識別情報の交付を希望しない場合、その旨を登記の申請時に申し出ると、登記識別情報の交付はなされません。なお、登記識別情報の交付につき特別の事情がなければ、登記識別情報の交付を希望すればよいです。

綴じ方

最後に申請書、収入印紙を貼った紙、添付書類の順番で重ねて、左端二か所をホッチキスでとめます。そして、申請書と収入印紙を貼った紙に契印(割印)をします。

承諾証明情報

信託の登記がされている不動産につき、信託条項に「受託者は受益者※の承諾を得て不動産を売却する」と記載されている場合には、受益者の承諾書を添付します。この承諾書には印鑑証明書を添付します。

※実務上は受益者ではなく、受益者代理人、信託監督人、指図権者が承諾者になると思われます。

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