不動産の所有者
一般に不動産は多数で共有するより、少数で共有するか、一人で所有する方がなにかと便利です。
そして、不動産の所有者が死亡した場合、不動産はその相続人全員の共有になります。
そこで、不動産の所有者が死亡した場合には相続人全員で「不動産を誰が取得するか」の話し合いをすることが一般的です。この話し合いを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議
遺産分割協議は相続人全員の合意の下で成立しますので、遺産分割協議の内容を書き記した書面、すなわち遺産分割協議書には相続人全員が署名（記名）押印する必要があります。
そして、相続登記を申請する場合、予め遺産分割協議をすることが多いです。もっとも、必ず遺産分割協議をしなければならないわけではありません。
遺産分割協議が不要な場合の例は次のとおりです。
- 相続人が1人である。
- 被相続人の遺言のとおりに相続登記をする。
- 相続放棄の証明書を添付して相続登記をする。
また、不動産を法定相続分に従って相続人全員の共有名義で相続登記する場合にも遺産分割協議は不要です。
しかし、不動産を相続人全員で共有することはできるだけ避けるべきです。
誰を名義にすべきか
このように相続登記を申請する場合には不動産を誰が取得するかについての遺産分割協議をすることが推奨されますが、協議の内容は相続人の意思に委ねられます。
もっとも、遺産分割協議をする上で考慮すべき点がありますのでご紹介します。
例えば、不動産所有者である高齢の父が死亡し、高齢の母と、その長男と長女が相続人であるとします。そして、母はこの不動産で生前父と同居しており、長男と長女はそれぞれ別の家に住んでいるとします。
ここでは母が不動産を取得する旨の遺産分割協議が成立し、これに基づいて母名義に相続登記する際の利点と欠点を説明します。なお、ここでは相続税節税の観点は考慮しません。
（子が不動産が取得し、子名義に相続登記する利点と欠点は「母の場合」の利点と欠点を逆にしたものとなります。）
利点
本件では「母が不動産を取得すべきである」と考えるのが自然です。なぜなら、母は相続した不動産に居住しており、長男・長女は居住していないからです。
また、例えば不動産を長男が取得するという遺産分割協議を成立させようとすれば長女が不平等感を抱く可能性があります。
さらに、例えば不動産を長男が取得した後、母より先に長男が死亡した場合、不動産の権利は長男の配偶者や長男の子に相続されます。そのため、不動産の権利は長男一家が取得しつつ、不動産の居住者は母という事態が生じます。
このような理由から本件では「母が不動産を取得すべきである」と考えるのが自然です。
なお、不動産の所有権を子が取得（相続）したうえで、母のために配偶者居住権を設定しその旨の登記をすることで不動産居住者である母の権利を保全することができます。
しかし、配偶者居住権の登記には当然費用がかかります。よって、建物に財産的価値がなかったり、建物を近い将来取り壊す予定があったりする場合にまで配偶者居住権の登記をすることは現実的ではありません。
そこで、遺産分割協議で、子が建物を取得（相続）し、その上で配偶者居住権を設定する旨の定めをしておき、配偶者居住権の登記はしないままでいくという方法があります。
また、遺産分割協議で子が建物を取得（相続）した上で、建物を取得した子と母で建物の使用貸借契約を交わす方法もあります。
欠点
このように子が不動産を取得すればややこしい問題が生じる可能性がありますので、母が不動産を取得すべきとしたいところですが、事態はそう単純ではありません。
なぜなら、母が不動産を取得し母名義に相続登記をすれば、母が亡くなった後に再度相続登記をしなければならないからです。
また、今後母が認知症などにより判断能力が低下すると不動産の処分ができなくなるというリスクがあります。このリスクをここでは便宜上「認知症のリスク」と呼びます。
相続登記をしない選択
そこで、遺産分割協議で母が不動産を取得するとしつつ、母名義への相続登記はしないままでいくという選択肢もあります。
しかし、この場合も今後母が認知症などにより判断能力が低下すると、母は遺産分割協議や不動産売買契約ができず、結局「認知症のリスク」が生じます。
よって、「遺産分割協議をするが、相続登記をしない」という選択にはあまり意味がありません。
不動産の処分の時期
話を元に戻しまして、「認知症のリスク」に対しては「母が亡くなるまで不動産を処分しない」と決めていれば、本件の父の相続の遺産分割協議において母の「認知症のリスク」を考慮する必要性は低いです。
父と母が不動産を共有している
さらに、例えば相続登記の対象不動産がもともと父と母の共有であれば、父の持分を子が遺産分割協議により取得したこところで、母の持分につき「認知症のリスク」が依然として残ります。
よって、このような場合にも父の相続の遺産分割協議において母の「認知症のリスク」を考慮する必要性は低いです。
家族信託
このように不動産を母が取得することで「認知症のリスク」が生じますが、このリスクを回避する方法があります。それは家族信託を利用することです。
すなわち、本件の父の相続につき遺産分割協議で母が不動産を取得（相続）したうえで、委託者・受益者を母、受託者を子とする信託契約を締結します。
しかし、家族信託を利用するには多額の費用が発生します。そのため、不動産の価値が低い場合には家族信託を利用することは現実的ではありません。
生前贈与
また、先ほど説明した「父と母が不動産を共有している」場合についても「認知症のリスク」を回避する方法があります。
それは父の相続につき遺産分割協議で子が不動産の父持分を取得（相続）し、不動産の母持分については母から子へ生前贈与する方法です。
この方法を採れば子が100％不動産の所有者になりますので、母の「認知症のリスク」を回避できます。
しかし、母から子への生前贈与は、父の相続と異なり、贈与税や不動産取得税が生じることがあります。そのため、実際には生前贈与までは踏み切れないことが多いです。
結論
結局のところ不動産を誰が取得（相続）すべきかはケースバイケースですので、個別事案ごとに判断するしかありません。
また、遺産分割協議においては経済的合理性の問題だけでなく、相続人の考えや感情も尊重しなければなりません。
遺産分割協議にはこうすべきという答えがありません。大切なことは必要な情報を相続人全員が共有した上で協議をし、相続人全員が納得することです。
相続登記の放置
このように相続登記で誰が名義を取得するかについては根深い問題があります。
半面、相続登記が義務化される前は相続登記をしなくても不動産の処分やリフォームをしない限り日常生活に支障をきたしませんでした。
このような事情などから多くの相続登記は放置されてきました。