概要
専有部分
専有部分とは、一棟の建物の構造上区分された数個の部分で独立して住居などの用途に供することができるものです。
平たく言いますと、一棟の建物の内、独立して購入することができる、それぞれの部屋を専有部分といいます。
また、専有部分は規約により共用部分とすることができます。
区分建物
専有部分及び専有部分を規約により共用部分としたものを区分建物といいます。
ところで、通常自己の建物の一部分を他人が所有することはできません。
これに対して区分建物においては、一棟の建物の一部分、すなわち専有部分を住人が各々所有することができます。
敷地利用権
敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利です。
敷地利用権の代表例は建物の敷地の所有権です。
ところで、通常建物の所有者は建物の敷地を全て所有しています。
これに対して区分建物においては、専有部分を住人が各々所有しますので、建物の敷地は専有部分の所有者複数で共有します。
敷地権
敷地権とは、専有部分と分離して処分することができない敷地利用権です。（登記されたものに限る。）
平たく言いますと、専有部分に紐づけられた敷地利用権を敷地権といいます。
敷地権付き区分建物
敷地権付き区分建物とは、区分建物に関する敷地権の登記がある建物です。
登記事項証明書
登記事項証明書とは、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面です。
表題部
表題部とは、表示に関する登記が記録される部分です。
敷地権付き区分建物の登記記録は複数の表題部で構成されます。例えば、この登記記録では一棟の建物の表示、敷地権の目的である土地の表示、専有部分の建物の表示及び敷地権の表示がそれぞれの表題部に記録されます。
一棟の建物の表示
一棟の建物の表示には、一棟の建物の名称・構造・床面積などが記録されます。
敷地権の目的である土地の表示
敷地権の目的である土地の表示には、敷地権の目的である土地の所在・地番・地目・地積などが記録されます。
専有部分の建物の表示
専有部分の建物の表示には、専有部分の家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されます。
敷地権の表示
敷地権の表示には、敷地権の種類・割合などが記録されます。
権利部
権利部とは、権利に関する登記が記録される部分です。権利部は甲区及び乙区に分かれます。
権利部甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録されます。
既述のとおり、敷地権付き区分建物においては、敷地利用権は専有部分と分離して処分することができません。
そして、敷地権付き区分建物についてされた登記は、原則土地の敷地権についてされた登記としても効力を有します。
例えば、敷地権付き区分建物の所有者が変わった場合は、原則敷地権付き区分建物の登記記録で所有権移転登記を申請し、敷地権の目的である土地の登記記録ではそれを申請しません。
課税価格
敷地権付き区分建物の不動産登記においては、課税価格の計算が煩雑です。
敷地権付き区分建物の課税価格の計算は建物部分と敷地権部分を分けて計算しなければなりません。
なお、課税価格は直近年度の固定資産税の課税明細書（評価証明書）を元に記入しますが、ここでの説明はすべての固定資産税の課税明細書（評価証明書）で通用するものではありません。なぜなら、固定資産税の課税明細書（評価証明書）の評価額の記載方法は必ずしも同じではないからです。
建物部分の課税価格
敷地権付き区分建物の建物部分の課税価格は固定資産税の課税明細書（評価証明書）の評価額をそのまま記入します。
なお、敷地権付き区分建物の登記事項証明書の床面積と、敷地権付き区分建物の固定資産税の課税明細書（評価証明書）の課税面積が異なることがありますが、特に気にする必要はありません。
これが建物部分の課税価格の算定方法です。
敷地権部分の課税価格
敷地権部分の課税価格の計算は少し複雑です。
敷地権付区分建物の敷地権部分の課税価格は建物部分と同様に固定資産税の課税明細書（評価証明書）を確認します。
しかし、固定資産税の課税明細書（評価証明書）には通常敷地全体の評価額が記載されてあります。そこで、この敷地全体の評価額を区分建物に紐づけられた敷地権割合に応じて計算する必要があります。
具体的には固定資産税の課税明細書（評価証明書）の敷地全体の評価額に、敷地権付区分建物の敷地権割合を乗じます。この敷地権割合は敷地権の表示に記録されています。
例えば、敷地権付区分建物の敷地がA土地とB土地の2筆あり、A土地全体の評価額が34,414,822円、B土地全体の評価額が19,744,705円で、敷地権割合がいずれも6659/139811だとします。なお、敷地権の種類は所有権とします。敷地権の種類は敷地権の目的である土地の表示に記録されてあります。
この場合まず、A土地全体の評価額に敷地権割合を乗じます。
34,414,822×6659/139811＝1,639,129
次に同様にB土地全体の評価額に敷地権割合を乗じます。
19,744,705×6659/139811＝940,412
最後にこれらを足します。
1,639,129＋940,412＝2,579,541
これが敷地権部分の課税価格の算定方法です。