未登記建物とは
未登記建物とは建物表題登記がされていない建物をいいます。
そして、建物表題登記とは建物完成後、最初にする登記です。具体的には建物の構造や床面積などを調査測量して登記記録に起こす登記です。建物を新築した場合は建物を取得してから1か月以内に建物表題登記をしなければなりません。
しかし、住宅ローンを利用せずに建物を新築した場合にはこの建物表題登記がなされていないことがあります。
また、建物を増築した場合には建物表題部の変更登記をしなければなりませんが、これもされていないことがあります。なお、建物を増築した場合には新築した場合と同様に建物を調査測量し、登記記録を書き換えなければなりません。
土地家屋調査士
建物表題登記を依頼する専門家は土地家屋調査士です。
建物表題登記をするには測量が必要ですので土地家屋調査士ではない者が自分で建物表題登記を申請することは事実上できません。
相続登記義務化
建物表題登記は相続登記とは異なる登記ですので、未登記建物を相続しても相続登記の義務を負いません。
しかし、未登記建物を相続した者は相続登記義務化の規定とは別の規定によって建物表題登記をする義務があります。
なお、建物が未登記でも建物の使用には影響はなく、固定資産税も課税されます。そのため、日常生活で建物が未登記であることに気づくことはあまりなく、相続手続きや融資手続きの過程で気づくことが多いです。
遺産分割協議書
そこで、相続登記の準備の過程で未登記建物が見つかった場合の対応を説明します。
前述のとおり建物表題登記は土地家屋調査士に依頼しますので、相続人自身が手続きすることはありません。
もっとも、未登記建物につき相続が発生した場合、建物表題登記の申請には相続登記と同様に建物を新築した者を被相続人とする相続関係書類が必要となります。
相続関係書類とは具体的には戸籍謄本や遺産分割協議書などです。
そこで、未登記建物以外に敷地などの不動産につき相続登記が必要な場合には先に相続登記を済ませることが多いです。そして、その際は建物表題登記を見据えて遺産分割協議書を作成します。
すなわち、遺産分割協議書には次の文言を入れます。
- 不動産全て○○が取得する。
このような文言が入れることができない場合には次の文言を入れます。
- ○○は松江市殿町一丁目１番の土地上の未登記建物すべて取得する。
なお、ここでの松江市殿町一丁目１番の土地とは未登記建物の敷地を指します。
このようにすることで相続登記の際に作成した遺産分割協議書を建物表題登記においてもそのまま使用できることがあります。