相続登記における敷地権付区分建物

敷地権付区分建物の概要

はじめに敷地権付区分建物について説明します。

区分建物

区分建物とはいわゆる分譲マンションのことをいいます。すなわち、複数の部屋のあるマンションで、そのうちの一部屋を所有することができるマンションを区分建物といいます。

敷地権付区分建物

そして、敷地権付区分建物とは区分建物とその敷地の権利が登記記録上一体化された区分建物をいいます。

ところで、土地と建物は別の不動産ですので、登記記録も別々に作成され、管理されます。そのため、建物とその敷地につき相続が発生した場合には建物とその敷地それぞれ相続登記をしなければなりません。

しかし、敷地権付区分建物の場合は区分建物の所有者が大勢いますので、その敷地については逐一登記をしないという簡易な登記形態を採っています。

すなわち、敷地権付区分建物の敷地である土地の登記記録においては土地所有者は各別に記載されず、土地所有者は建物の登記記録で一元管理されています。そのため、敷地権付区分建物の所有者が死亡した場合には建物の登記記録の相続登記をすれば足り、敷地である土地の登記記録の相続登記はする必要はありません。

相続登記

このように敷地権付区分建物の所有者に相続が発生した場合には建物の登記記録について相続登記をしますが、敷地権付区分建物の相続登記の方法は区分建物でない建物や敷地権付区分建物の敷地権の対象ではない土地の相続登記と基本的に同じです。

もっとも、敷地権付区分建物の相続登記においては登記申請書の不動産の表示、課税価格及び登録免許税の記載・計算方法が複雑です。そこで、ここではこれらの記載・計算方法を取り立てて説明します。

なお、相続登記の申請方法についてはこちらの記事も参照下さい。

不動産の表示

敷地権付区分建物の不動産の表示では、はじめに一棟の建物の表示として、一棟の建物の所在、建物の名称を記入します。

次に専有部分の建物の表示として、専有部分の家屋番号、建物の名称、種類、構造、床面積を記入します。

さらに敷地権の表示として、符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合を記入します。

これらは不動産の登記事項証明書のとおりに記入します。

課税価格

次に敷地権付区分建物の課税価格の記入方法を説明します。敷地権付区分建物の課税価格の計算は建物部分と敷地権部分を分けて計算しなければなりません。

なお、課税価格は直近年度の固定資産税の課税明細書（評価証明書）を元に記入しますが、ここでの説明はすべての固定資産税の課税明細書（評価証明書）で通用するものではありません。なぜなら、固定資産税の課税明細書（評価証明書）の評価額の記載方法は必ずしも同じではないからです。

建物部分の課税価格

敷地権付区分建物の建物部分の課税価格は固定資産税の課税明細書（評価証明書）の評価額をそのまま記入します。

なお、敷地権付区分建物の登記事項証明書の床面積と、敷地権付区分建物の固定資産税の課税明細書（評価証明書）の課税面積が異なることがありますが、特に気にする必要はありません。これは敷地権付区分建物の共用部分も課税対象とされていることなどで生じる誤差です。

これが建物部分の課税価格の算定方法です。

敷地権部分の課税価格

これに対し敷地権部分の課税価格の計算は少し複雑です。

敷地権付区分建物の敷地権部分の課税価格は建物部分と同様に固定資産税の課税明細書（評価証明書）を確認します。

しかし、固定資産税の課税明細書（評価証明書）には通常敷地全体の評価額が記載されてあります。そこで、この敷地全体の評価額を区分建物に紐づけられた敷地権割合に応じて計算する必要があります。

具体的には固定資産税の課税明細書（評価証明書）の敷地全体の評価額に、敷地権付区分建物の敷地権割合を乗じます。この敷地権割合は敷地権付区分建物の登記事項証明書に記載されてあります。

例えば、敷地権付区分建物の敷地がA土地とB土地の2筆あり、A土地全体の評価額が34,414,822円、B土地全体の評価額が19,744,705円で、敷地権割合がいずれも6659/139811だとします。なお、敷地権の種類は所有権とします。敷地権の種類は敷地権付区分建物の登記事項証明書に記載されてあります。

この場合まず、A土地全体の評価額に敷地権割合を乗じます。

34,414,822×6659/139811＝1,639,129

次に同様にB土地全体の評価額に敷地権割合を乗じます。

19,744,705×6659/139811＝940,412

最後にこれらを足します。

1,639,129＋940,412＝2,579,541

これが敷地権部分の課税価格の算定方法です。

全体の価格

建物部分と敷地権部分の課税価格が計算できましたら、これらを合算して下三桁を切り捨てます。

例えば、建物部分の課税価格が6,536,887円、敷地権部分の課税価格が2,579,541円の場合、まず、これらを足します。すると合計額が9,116,428円になります。次に、この額の下三桁を切り捨てます。すると課税価格である9,116,000円が算定されます。これが課税価格の算定方法です。

そして相続登記申請書の課税価格にはその金額を「金○○円」と記入します。課税価格は登録免許税の算定の基礎となります。

登録免許税

最後に登録免許税の記入方法を説明します。

登録免許税にはその金額を金〇〇円と記入します。登録免許税の額は、課税価格の0.4％にあたる額の下二桁を切り捨てた額です。

前述のとおり、敷地権付区分建物の課税価格は建物部分の評価額及び敷地権部分の評価額を足した金額です。そして、この足した金額が例えば、9,116,000円の場合、9,116,000円の0.4％にあたる額は36,464円です。そして、この額の下二桁を切り捨てます。すると登録免許税の額である36,400円が算定されます。これが登録免許税の算定方法です。

登録免許税は収入印紙で納付しますので、登録免許税の金額分の収入印紙を購入し、A4サイズの白紙に貼り付けます。

以上が登録免許税の記入方法です。